Bất động sản ở Nhật đang tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy nhiên so với thế giới mức giá vẫn còn là thấp. Đối với người nước ngoài, ngoại trừ chi phí ăn ở, Nhật Bản là một quốc gia thân thiện với túi tiền của họ. Tin tức người phụ nữ ở Sơn Đông, Trung Quốc mua một hòn đảo biệt lập ở Nhật Bản trên SNS đã khiến người ta đặt ra câu hỏi “Tại sao người nước ngoài nhắm đến bất động sản ở Nhật Bản?”.

 

Xu hướng mua bất động sản ở các nước phát triển

Người nước ngoài đã nhận thức về một “mức giá hời ở Nhật Bản” tốt hơn cả người Nhật Bản. Họ nghĩ Nhật Bản là một đất nước bán những thứ họ có thể mua mà không cần tiềm năng kinh tế lớn. Và rồi, họ đổ xô ồ ạt vào đất nước này để mua bất động sản. Người Nhật có lẽ chưa thật sự nghĩ đến nhưng người ngoại quốc đã mua bất động sản ở nước ngoài để đầu tư hoặc để ở. Đặc biệt là những người từ tầng lớp trung lưu trở lên, họ không mua cổ phần hay gửi tiết kiệm mà mua bất động sản ở nước ngoài.

Ngoài ra, không chỉ người dân các nước phát triển mà người dân của các nước đang phát triển cũng mua bất động sản ở nước ngoài, đặc biệt là bất động sản ở các nước phát triển khác. Lý do là luật pháp của các nước phát triển được thiết lập tốt, nguy cơ bị người khác chiếm dụng bất động sản là rất thấp. Ngược lại, ở các nước đang phát triển, người sở hữu ngôi nhà vẫn có thể bị chiếm đoạt tùy tiện bởi một người khác hoặc chỉ nhà nước mới có thể sở hữu đất đai. Thêm vào đó, việc thi công cẩu thả, nạn tham nhũng tràn lan khiến người ta đặt nghi vấn về chất lượng của các sản phẩm bất động sản. Vì vậy, bất động sản ở các nước phát triển với chất lượng được đảm bảo và luật pháp được thiết lập chặt chẽ mới là lựa chọn của nhiều người. Ngoài ra, tại những nơi đó, những biến động chính trị hay nội chiến hiếm khi xảy ra, điều này cũng giúp hạn chế nguy cơ tài sản bị hạ giá đột ngột.

 

Thị trường bất động sản ở Nhật Bản có phải là nơi tự do giao dịch?

Tại sao người nước ngoài lại đầu tư vào bất động sản ở Nhật Bản mặc dù giá bất động sản ở quốc gia này ngày càng tăng, thậm chí là bất động sản đã qua sử dụng?

Một trong những lý do là luật pháp của Nhật Bản vẫn còn khá nới lỏng so với các quốc gia khác. Ở Nhật Bản, người nước ngoài hầu như có thể mua bán hay sở hữu bất động sản giống như người bản xứ mà không có bất kỳ hạn chế nào. Mặt khác, Nhật Bản cũng là đất nước có quan điểm tự do đối với việc mua bán hay sở hữu bất động sản. Việc người nước ngoài muốn đầu tư vào đất đai, nhà cửa ở Nhật Bản khiến thị trường bất động sản trở nên náo nhiệt. Ví dụ, các doanh nghiệp nước ngoài có thể xây dựng nhà máy hay trung tâm thương mại, còn người nước ngoài có thể mua chung cư để đầu tư, những việc này đối với nền kinh tế Nhật Bản đều mang lại lợi ích.

Vào năm 1994, Nhật Bản đã ký kết Hiệp định chung về Thương mại Dịch vụ (General Agreement on Trade in Services, viết tắt là GATS). Nói một cách đơn giản, các nước tham gia đều đi đến thỏa thuận chung là giao dịch tự do với ít hạn chế, trong đó có quy định không được phép phân biệt đối xử giữa người Nhật và người nước ngoài.

Khi người nước ngoài mua bất động sản ở Nhật Bản, họ cũng đăng ký thủ tục giống như người Nhật. Hơn nữa, bất động sản đó không có thời hạn sở hữu và có thể được mua bán, cho tặng hay thừa kế. Ngoài ra, bất động sản được người nước ngoài mua cũng bị áp đặt thuế thu nhập hay thuế bất động sản giống như người Nhật. Nhiều nước trên thế giới không có sự tự do như Nhật Bản. Ví dụ, ở Vương quốc Anh, ngoại trừ một số đất đai và tòa nhà, tất cả những gì còn lại đều thuộc sở hữu của hoàng gia và quý tộc, vì vậy, người dân chỉ có quyền thuê đất. Cả người dân Anh và người nước ngoài đều có quyền thuê đất và hợp đồng có giá trị từ vài năm đến 999 năm. Còn ở nhiều nước châu Á, chẳng hạn như Trung Quốc, ngay cả người dân ở các quốc gia này cũng không thể sở hữu đất huống hồ người nước ngoài.

[Người Nhật nghĩ gì?] Mua nhà riêng hay mua chung cư?

 

Quy định kiểm soát người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Nhật Bản

Vào tháng 6 năm 2021, Nhật Bản đã ban hành đạo luật trong đó có quy định về việc sử dụng đất đai và việc khảo sát tình trạng sử dụng đất trên các hòn đảo ở biên giới hay những vùng bao quanh các tổ chức quan trọng như nhà máy điện hạt nhân. Đối với người nước ngoài mua hoặc thuê đất ở vùng gần biên giới như là các hòn đảo biệt lập, chính phủ Nhật Bản có thể điều tra tên tuổi và quốc tịch của người đó.

Ở các khu vực đặc biệt quan trọng được gọi là “Khu vực theo dõi đặc biệt”, tên và quốc tịch của người mua phải được thông báo trước. Hiện tại có 500 khu vực nằm trong quy định của đạo luật, bao quanh những nơi như các tổ chức có mối liên hệ với Lực lượng Phòng vệ Nhật Bản. Trong trường hợp người nước ngoài có hành vi vi phạm về đảm bảo an ninh, họ sẽ không được phép sử dụng đất đai hay nhà cửa. Ví dụ, nếu người nước ngoài là gián điệp hay có hành vi phá hoại hệ thống điện, nước, biểu tình làm tắc đường, gây nhiễu sóng vô tuyến… sẽ bị buộc phải rời khỏi Nhật Bản. Hơn nữa, việc khai báo gian dối hay không sử dụng đất đai cho mục đích đã khai báo đều nằm trong những điều cấm. Nếu vi phạm sẽ bị phạt tù dưới 2 năm hoặc phạt tiền trên 2.000.000 yên.

Lựa chọn lãi suất biến động hay cố định khi mua nhà trả góp tại Nhật

 

Bất động sản nào sẽ mang lại lợi ích cho nước Nhật khi được người nước ngoài chọn mua?

Mặc dù người nước ngoài có thể mua đất tự do ở Nhật Bản nhưng chính phủ nước này cũng đã ban hành những quy định kiểm soát người nước ngoài sở hữu bất động sản như trên nhằm chống lại các mối đe dọa đối với an ninh quốc gia. Nói một cách thẳng thắn, đó là biện pháp đối phó với việc người Trung Quốc mua đất ở Nhật Bản trong những năm gần đây. Tuy nhiên, các quy định không cấm hoàn toàn việc người nước ngoài mua đất. Điều này vẫn có thể dẫn đến những rủi ro an ninh trên lãnh thổ Nhật Bản.

Một loại hình bất động sản khác là chung cư. Giá bán chung cư nói chung và chung cư cũ nói riêng đã tăng lên rất cao. Đây là chuyện không thể bàn cãi. Chẳng hạn như, giá bán chung cư cũ ở Tokyo đã tăng lên 1,7 lần trong 10 năm qua. Như vậy, giá chung cư mới có thể còn vượt xa tầm với của nhiều người dân hơn. Nếu giá bán chung cư cũ tăng lên, nhiều người dù có ý định mua chung cư cũ nhưng cuối cùng không thể mua được vì thu nhập hàng năm của họ không cho phép. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng ta hãy cùng xem xét ví dụ sau đây:

Nếu bạn chỉ có 10 triệu yên nhưng bạn vẫn muốn mua một căn hộ đã qua sử dụng có trị giá 50 triệu yên. Với khoản vay 40 triệu yên kèm theo lãi suất 1%, bạn sẽ phải trả 112.914 yên cả gốc lẫn lãi mỗi tháng, cho đến hết 35 năm. Nếu phạm vi trả nợ hợp lý được giữ ở mức 25% thu nhập mỗi tháng, thì thu nhập hàng năm cần rơi vào khoảng 5,42 triệu yên. Tuy nhiên, nếu giá trị của căn hộ đó tăng lên 60 triệu yên, thì bạn phải trả 141.142 yên mỗi tháng, và thu nhập hàng năm cần đảm bảo là 6,78 triệu yên. Tương tự, nếu giá trị của căn hộ đó tăng lên 70 triệu yên, thu nhập hàng năm bắt buộc phải là 8,13 triệu yên.

Nếu người Nhật Bản không thể mua chung cư cũ do giá bán tăng cao, vậy người nước ngoài có thể trở thành đối tượng khách hàng tiềm năng được không?

Vì sao người Nhật ít khi trả tiền mặt toàn bộ khi mua nhà?

Giá chung cư tại Tokyo và 3 tỉnh khác tăng hơn 50% so với năm trước

Hi vọng bài viết mang lại cho bạn những thông tin mà bạn đang tìm kiếm. Nếu bạn muốn biết thêm các thông tin khác, hãy gửi bình luận xuống dưới bài viết này để ban biên tập của LocoBee chuẩn bị các bài viết trả lời cho vấn đề mà bạn quan tâm nhé.

Để tham gia bình luận hãy đăng ký trở thành thành viên của LocoBee – Hoàn toàn miễn phí! 

ĐĂNG KÝ THÀNH VIÊN LOCOBEE

 

Tổng hợp: LocoBee