Nhật Bản đang xây dựng các chung cư cao tầng tại các khu đô thị lớn, các khu dân cư mới tiếp tục mọc lên ở các vùng ngoại ô. Nghịch lý là lượng nhà trống đang gia tăng trong khi quyền sở hữu nhà vẫn nằm ngoài tầm với của rất nhiều người.

 

Rào cản đối với quyền sở hữu nhà

Thị trường nhà ở của Nhật Bản không tỷ lệ thuận với dân số của đất nước. Số trẻ em được sinh ra hàng năm đã giảm từ 1,19 triệu năm 2000 xuống mức thấp nhất mọi thời đại là 810.000 vào năm 2021, với đại dịch COVID-19 đẩy con số xuống dưới dự đoán của chính phủ. Nhưng các khu chung cư lại đang thi nhau mọc lên tại các thành phố lớn, đất đai, bao gồm cả các mảnh đất nông nghiệp ở các vùng ngoại ô và các thành phố trực thuộc trung ương cũng đang dần được chuyển đổi thành các khu dân cư.

Nguồn cung nhà ở mới dồi dào của Nhật Bản là kết quả của xu hướng xây dựng nhà bắt đầu từ đầu thời kỳ hậu chiến và trong những năm qua, Nhật Bản đã xây dựng đều đặn những ngôi nhà và chung cư mới. Theo Khảo sát Nhà ở và Đất đai năm 2018 của Bộ Nội vụ và Truyền thông (MIC) tiến hành 5 năm một lần, lượng nhà ở của quốc gia này vượt xa số hộ gia đình là 16%. Như vậy tức là xét về mặt lý thuyết, Nhật Bản không thiếu nhà ở.

Mua nhà ở vùng nông thôn Nhật Bản – Thông tin cần nắm

Tuy nhiên, nhìn vào thị trường bất động sản lại cho thấy một câu chuyện khác. Chỉ số giá bất động sản nhà ở của Nhật Bản cho thấy sự gia tăng ổn định về giá trị của các căn hộ chung cư mới và đã sử dụng kể từ năm 2013.

Giá nhà mới cũng tăng vọt từ tháng 4 năm 2020 do các yếu tố như tình trạng thiếu công nhân lành nghề và gỗ xẻ, cùng với chi phí nguyên vật liệu tăng cao. Đồng thời, nhu cầu về chỗ ở mới tăng lên do lãi suất chạm đáy của Nhật Bản.

Một nguyên nhân nữa là do thời gian qua việc thuê nhà gây ra sự bất tiện cho nhiều người, đặc biệt là các nhân viên chuyển sang làm việc tại nhà trong thời kỳ đại dịch COVID-19. Căn hộ đi thuê quá nhỏ, không cách âm tốt, càng khiến cho việc sở hữu 1 ngôi nhà riêng trở nên hấp dẫn.

Chỉ số đo lường phần trăm thay đổi giá so với một thời điểm cụ thể – năm 2010 trong trường hợp của JRPPI — dựa trên nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, cho thấy rằng vào tháng 4 năm 2022, giá chung cư đã đạt 180,3, hay 1,8 lần so với mức trung bình.

Viện Kinh tế Bất động sản cho biết, giá trung bình của một căn hộ mới trên 70 mét vuông vào năm 2021 là 87,57 triệu yên ở trung tâm Tokyo, 64,75 triệu yên ở khu vực đô thị vệ tinh và 59,43 triệu yên ở Osaka. Giá nhà ở cao được cho là do các cặp vợ chồng có thu nhập cao, họ mua căn hộ để ở, như một khoản đầu tư hoặc để giảm gánh nặng thuế thừa kế.

Ngược lại, các hộ gia đình có thu nhập trung bình và những người trẻ tuổi ngày càng khó mua nhà hơn ngay cả khi nguồn cung nhà ở của Nhật Bản tăng lên. Sau khi khủng hoảng bong bóng kinh tế Nhật Bản diễn ra vào đầu những năm 1990, chính phủ đã đưa ra các cải cách chính sách nhằm giúp các tổ chức tài chính xóa các khoản nợ xấu khỏi bảng cân đối kế toán của họ. Điều này đã mở ra một con đường cho các chung cư với nhiều căn hộ hơn và làm dấy lên làn sóng xây dựng các khu phức hợp cao tầng như vẫn đang diễn ra, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn.

Đối với các doanh nghiệp thương mại, việc xây dựng nhà hoặc chung cư đương nhiên nhắm vào các khu vực mang lại lợi tức đầu tư cao, dẫn đến việc tập trung nhiều hơn các đơn vị nhà ở tại các khu vực lân cận này của thị trường nhà ở.

 

Chính phủ Nhật vẫn đang trì hoãn sự can thiệp?

Đại dịch COVID-19 chỉ làm trầm trọng thêm sự gia tăng giá nhà chung cư và giá nhà riêng ở các khu vực đô thị khi các xu hướng như làm việc từ xa đã làm tăng nhu cầu nhà ở. Đặc biệt là đối với những ngôi nhà rộng rãi và giá cả phải chăng hơn ở các vùng ngoại ô. Tuy nhiên, điều này lại làm dấy lên một vấn đề khác đối với vấn đề nhà ở.

Đó chính là nguy cơ ngày càng tăng của các ngôi nhà bị ngập lụt trong bối cảnh các hiện tượng thời tiết khắc nghiệt và thường xuyên hơn khi các vùng đất nông nghiệp trũng đang phát triển được chuyển đổi thành các khu dân cư. Thực tế là có rất ít các quy định của thành phố đưa ra để ngăn chặn các công ty bất động sản phát triển đất nông nghiệp bị ngập lụt ở các khu vực xa thành các khu nhà ở.

Chính phủ đã sửa đổi Đạo luật Quy hoạch Thành phố vào năm 2000, bãi bỏ quy hoạch ở các vùng ngoại ô của các thành phố lớn, để chính quyền địa phương tùy ý điều chỉnh các khu dân cư mới. Điều này đã tạo ra sự thay đổi ở nhiều thành phố tự trị trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp. Nhiều nơi đã biến đất nông nghiệp thành đất xây nhà ở, trong khi không phát triển và cải thiện các khu vực đô thị hiện tại.

Trong bối cảnh tần suất thiên tai ngày càng gia tăng, chính phủ vào năm 2020 đã sửa đổi các phần của Đạo luật Quy hoạch Thành phố để hạn chế các khu dân cư mới phát triển trong các khu vực kiểm soát đô thị, nơi có nguy cơ ngập lụt từ 3 mét trở lên. Tuy nhiên, một số thành phố đã trì hoãn việc cập nhật các sắc lệnh xây dựng cho các khu vực có nguy cơ lũ lụt cao và các thảm họa khác, họ muốn tập trung thu hút những cư dân mới trong nỗ lực tăng cường dân số của họ.

Đất nông nghiệp nhìn chung không đắt bằng đất ở các khu vực đô thị đã phát triển, đặc biệt là do phần lớn đất nằm ở các khu vực trũng thấp, dễ bị ngập lụt. Những cư dân mới, cũng như những người mua nhà trên thị trường nhà luôn mong muốn mua được nơi ở rộng rãi, giá cả phải chăng. Tuy nhiên, việc tiếp tục ưu tiên những nhu cầu thiển cận như vậy sẽ khiến các thế hệ sau phải trả giá khi thảm họa thiên nhiên xảy ra.

 

Bất cập lớn – Những ngôi nhà bỏ trống

Không có cuộc thảo luận nào về nguồn cung nhà ở có thể làm ngơ trước sự tồn tại của số lượng lớn các ngôi nhà bỏ trống của Nhật Bản. Việc tận dụng hiệu quả những ngôi nhà bỏ trống ở các khu vực ngoại thành đã có sẵn cơ sở hạ tầng cần thiết sẽ mang lại lợi ích cho thị trường mua bán nhà đã qua sử dụng.

Việc trả lại nhà trống cho thị trường nhà ở hoặc cho thuê là điều thường thấy. Nhưng trên thực tế, phần lớn bị loại khỏi danh sách bất động sản có thể tận dụng. Trong nhiều trường hợp, vấn đề thừa kế kéo dài đã làm phức tạp tình hình, khiến cho lượng nhà trống ngày càng không được niêm yết ngay cả trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá rẻ đang tăng mạnh.

Vấn đề đặc biệt nghiêm trọng ở các cộng đồng lâu đời, nơi thường có mức độ chống chịu thiên tai cao được xây dựng qua nhiều thế hệ. Các vùng lân cận phát triển trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng của Nhật Bản cũng có xu hướng áp dụng các biện pháp đối phó thảm họa mạnh mẽ. Đô thị hóa, dân số ngày càng thu hẹp khi cư dân già đi, và những ngôi nhà bỏ trống ngày càng tăng, nhưng chủ sở hữu không sẵn sàng tận dụng chúng, ngăn cản sự thay đổi thế hệ trong quận.

Do đó, việc sử dụng hiệu quả nhà ở tại các khu vực ít rủi ro thiên tai trở nên khó khăn, mặc dù nhu cầu về nhà ở ở những khu vực này ngày càng tăng.

Akiya – Thực trạng của những ngôi nhà hoang ở Nhật

Tuy nhiên, thực tế là một số căn nhà trống trong tình trạng tồi tàn đến mức không thể bán hoặc cho thuê được. Thời gian và sức lực trong việc đàm phán và giành được sự tin tưởng của chủ sở hữu, tỷ lệ cho thuê nhà trống hoặc chuyển nhượng cho những người mà chủ sở hữu hài lòng làm ăn đang tăng dần. Nhiều thành phố khuyến khích chủ sở hữu niêm yết tài sản thông qua “ngân hàng nhà trống” – nơi cung cấp thông tin về những ngôi nhà trống trên trang web của họ. Những nỗ lực như vậy đang bắt đầu mang lại kết quả tích cực. Thách thức là làm thế nào để tạo động lực phát triển hình thức cho thuê này trong tương lai.

 

Gia tăng lượng nhà ở giá cả phải chăng

Các vấn đề về cơ cấu khiến nguồn cung nhà ở dư thừa của Nhật Bản không thay đổi đáng kể trong 5 năm qua và tiếp tục cản trở khả năng mua nhà của người bình thường. Nhiều người sở hữu bất động sản với mục tiêu bán nó để kiếm lợi nhuận, khiến giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng.

Để biến quyền sở hữu nhà thành hiện thực đối với nhiều tầng lớp dân cư, chính phủ cần tập trung vào các chính sách nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, thay vì áp dụng cách tiếp cận một kích thước cho phù hợp với tất cả các nhà chung cư. Cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho các nhóm thu nhập trung bình và thấp cả từ góc độ phúc lợi công cộng và lợi tức đầu tư. Hoa Kỳ chính là một ví dụ, nơi chính phủ và các công ty công nghệ lớn như Google, Apple, Facebook và Amazon đang cung cấp nhà ở giá cả phải chăng.

Các thành phố như Kyoto, nơi đang có kế hoạch áp dụng thuế nhà trống, đang bắt đầu triển khai các chương trình khuyến mãi mới nhằm thúc đẩy việc sử dụng nhà trống tại các đô thị lớn.

Các khu vực khi dân số Nhật Bản tiếp tục giảm và thiên tai ngày càng thường xuyên hơn. Việc này sẽ được thực hiện như thế nào vẫn còn phải xem xét, nhưng đã đến lúc phải suy nghĩ lại về cơ bản các chính sách nhà ở và phương pháp tiếp cận quy hoạch đô thị của Nhật Bản, vốn vẫn còn phần lớn không thay đổi so với nền kinh tế bùng nổ của thời kỳ hậu chiến.

Thuê nhà ở Nhật với chi phí đầu vào cực thấp tại Village House

 

Tổng hợp LocoBee