Nếu bạn là người lần đầu thuê nhà ở Nhật, chắc hẳn bạn sẽ vô cùng ngạc nhiên về số tiền phải bỏ ra ban đầu, tất nhiên số tiền này thường cao hơn số tiền bạn tưởng tượng rất nhiều. Một trong những chi phí ban đầu phát sinh khi chuyển nhà là “phí môi giới”. Sau đây hãy cùng LocoBee tìm hiểu phí môi giới mà bạn cần phải nộp khi thuê nhà là gì, cách tính số tiền phí ước tính như thế nào nhé!

Tại sao Nhật có tiền lễ – reikin khi thuê nhà?

 

Phí môi giới là gì?

Phí môi giới hay còn gọi là hoa hồng môi giới chính là khoản phí trả cho doanh nghiệp khi mua, bán hoặc cho thuê một tòa nhà hoặc khu đất dưới sự môi giới của một công ty bất động sản. Phí môi giới chỉ phát sinh khi hợp đồng được ký kết, không phải tại thời điểm xem nhà.

Không chỉ có bên mua và bên thuê (người thuê) phải trả phí môi giới. Trong một số trường hợp, người bán hoặc người cho thuê (chủ nhà) cũng phải trả loại phí này.

 

Phí môi giới trong việc cho thuê bất động sản bao gồm những dịch vụ nào?

Luật môi giới bất động sản (Luật kinh doanh giao dịch đất và nhà) quy định mức hoa hồng môi giới tối đa mà công ty kinh doanh bất động sản được nhận. Ngoài ra, cần lưu ý rằng các quy tắc về số tiền là khác nhau đối với việc cho thuê và mua bán.

Đầu tiên, hãy nói về phí môi giới. Phí môi giới cho thuê nhà đất là gì?

Phí môi giới trong hợp đồng cho thuê là phí trả cho công ty bất động sản đứng ra làm trung gian giữa bên cho thuê (chủ sở hữu) và bên thuê tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Thông thường khoản phí này bao gồm chi phí cho các dịch vụ như:

– (Phía khách thuê): Chi phí tìm kiếm bất động sản đáp ứng điều kiện mà khách yêu cầu

– (Phía chủ sở hữu): Chi phí tìm người thuê cho bất động sản

– Chi phí hướng dẫn xem trước nhà

– Soạn thảo hợp đồng và thủ tục hành chính

– Giải thích các vấn đề quan trọng liên quan đến tài sản và hợp đồng

 

Giới hạn trên của phí môi giới cho thuê bất động sản là bao nhiêu?

Luật Môi giới bất động sản quy định mức hoa hồng môi giới tối đa mà công ty bất động sản được nhận cho dịch vụ môi giới là “1 tháng tiền thuê nhà + thuế tiêu dùng (10%)”.

Ngược lại, giới hạn dưới không được quy định bởi pháp luật. Tùy thuộc vào công ty bất động sản, nó có thể ít hơn nửa tháng tiền thuê nhà hoặc thậm chí miễn phí.

Giá thuê	Phí môi giới tối đa (đã bao gồm thuế)
50000 Yên	55000 Yên
70,000 Yên	77,000 Yên
100,000 Yên	110,000 Yên

Nếu công ty bất động sản tính phí hơn “0,5 tháng (+ thuế tiêu thụ)” cho một bên của hợp đồng, cần phải giải thích lý do trong hợp đồng và phải có sự đồng ý của đối phương.

 

Tại sao hoa hồng môi giới lại khác nhau giữa các công ty?

Nếu phí môi giới thấp, sẽ giúp giảm chi phí ban đầu, nhưng liệu dịch vụ môi giới có giảm hay không? Chắc hẳn 1 số người đang rất lo lắng về điều này. Sau đây, hãy cùng tìm hiểu về nguyên tắc phí môi giới nhé.

Trường hợp 1: Khi chủ nhà trả tiền phí môi giới

Về nguyên tắc chung, phí môi giới được Luật Môi giới bất động sản quy định là “0,5 tháng tiền nhà + thuế tiêu dùng”. Tuy nhiên, nếu được sự đồng ý, họ cũng có thể nhận được khoản phí môi giới với trị giá tới một tháng tiền nhà từ người cho thuê hoặc người đi thuê.

Ngay cả các công ty bất động sản lớn cũng đặt mức phí môi giới từ miễn phí đến 0,5 tháng và 1 tháng. Ngoài ra, dù ít xảy ra nhưng vẫn có trường hợp người cho thuê trả phí môi giới 1 tháng vì muốn cho thuê được nhà càng sớm càng tốt. Trong trường hợp đó, phí của người đi thuê sẽ được miễn.

Ngược lại, do tổng mức hoa hồng môi giới mà công ty bất động sản có thể nhận được là có hạn nên dù dịch vụ có tốt đến đâu cũng không thể đặt mức hoa hồng môi giới cao.

Nếu bạn tìm công ty bất động sản không thu phí môi giới, bạn có thể tiết kiệm được chi phí ban đầu. Tuy nhiên, nếu chỉ quan tâm đến phí môi giới, bạn có thể bỏ lỡ những bất động sản tốt.

Khi tìm được bất động sản ưng ý, ngay cả khi phí môi giới tương đương một tháng tiền nhà, bạn nên coi đó là “chi phí cần thiết” để được hỗ trợ chuyên nghiệp.

Trường hợp 2: Ký hợp đồng trực tiếp với chủ nhà mà không thông qua công ty môi giới nhà đất

Ngoài ra, nếu ký hợp đồng trực tiếp với bên cho thuê mà không thông qua công ty bất động sản thì sẽ không mất phí môi giới. Điều này là do Đạo luật môi giới bất động sản không áp dụng khi chủ nhà và người thuê ký hợp đồng thuê trực tiếp mà không qua trung gian.

Trong trường hợp này, cũng có những bất lợi cho bên đi thuê, chẳng hạn, chủ nhà không có nghĩa vụ “giải thích những vấn đề quan trọng”, giải thích các điều khoản của hợp đồng. Hãy nhớ rằng bạn sẽ cần phải tự thương lượng các điều khoản và tiền thuê nhà có thể cao hơn nếu bạn nhờ một đại lý bất động sản làm trung gian.

 

Phí môi giới mua bán bất động sản là bao nhiêu? Khác với phí môi giới khi thuê bất động sản như thế nào?

Giới hạn trên của phí môi giới mua bán nhà đất là bao nhiêu?

Trong một giao dịch, cả người bán và người mua đều cần trả hoa hồng môi giới cho công ty bất động sản đóng vai trò trung gian.

Giới hạn trên của số tiền được xác định bởi Luật môi giới bất động sản, giống như tiền thuê nhà, và việc yêu cầu nhiều hơn giới hạn trên là bất hợp pháp.

Giới hạn trên của hoa hồng môi giới cho các giao dịch bất động sản được quy định như sau. Không giống như cho thuê, nó được xác định bởi số lượng tòa nhà hoặc đất được giao dịch.

Giá giao dịch (*)	Phí môi giới tối đa
2.000.000 yên trở xuống	5% Giá giao dịch + thuế tiêu thụ
Trên 2 triệu yên ~ dưới 4 triệu yên	4% Giá giao dịch + thuế tiêu thụ
Trên 4 triệu yên	3% giá mua + thuế tiêu thụ

* Giá giao dịch chưa bao gồm thuế tiêu thụ.

Về cơ bản, một công ty bất động sản làm trung gian cho người bán hoặc người mua và nhận hoa hồng môi giới lên đến giới hạn trên của công thức trên.

Tuy nhiên, tùy theo hợp đồng, có trường hợp công ty bất động sản đóng vai trò trung gian giữa người bán và người mua và nhận hoa hồng tối đa từ cả 2 bên (gọi là trung gian 2 tay).

Đối với việc cho thuê, số tiền tối thiểu không được pháp luật quy định, nhưng giá thị trường của phí môi giới trong giao dịch = số tiền tối đa của phí môi giới. Ở bất kỳ mức giá nào, thông thường sẽ bị tính phí ở mức tối đa.

 

Cách tính hoa hồng môi giới mua bán nhà đất

Hãy thử tính hoa hồng môi giới trong mua bán bất động sản qua 1 ví dụ cụ thể như sau:

Nếu giá giao dịch là 20 triệu yên, cách tính như sau.

(Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên) + thuế tiêu thụ = phí môi giới

Ngoài ra, từ ngày 1/1/2018, mức hoa hồng do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch quy định đã được sửa đổi, khi mua bán “nhà trống giá rẻ” từ 4 triệu yên trở xuống, một ngoại lệ đặc biệt đã được quy định để tăng giới hạn trên của hoa hồng môi giới có thể nhận được từ người bán. Giới hạn trên là 180.000 yên + thuế tiêu dùng, đây là tổng số tiền chi phí riêng biệt như phí môi giới và chi phí điều tra.

Sự sửa đổi này là do sự gia tăng của những ngôi nhà bỏ trống. Nhà trống được bán với giá thấp, nhưng chi phí hoa hồng cao. Điều này chỉ áp dụng cho người bán và giới hạn trên có thể được đặt thành 180.000 yên + thuế tiêu thụ chỉ khi công ty bất động sản giải thích và được khách hàng đồng ý tại thời điểm ký hợp đồng.

Thông tin tham khảo nhanh về phí môi giới trong mua bán bất động sản

Tiếp theo, hãy tìm hiểu về phí môi giới thực tế cho 1 số loại bất động sản. Thuế suất thuế tiêu thụ được tính ở mức 10% kể từ tháng 12 năm 2022.

■ Bảng tham khảo nhanh phí môi giới từ 1 triệu yên đến 10 triệu yên.

Giá giao dịch (chưa bao gồm thuế)	Phí môi giới (đã bao gồm thuế)	Công thức tính
1 triệu yên	55.000 yên	Giá giao dịch x 5% + thuế tiêu thụ
2 triệu yên	110.000 yên	Giá giao dịch x 5% + thuế tiêu thụ
3 triệu yên	154.000 yên	Giá giao dịch x 4% + 20.000 yên + thuế tiêu thụ
4 triệu yên	198.000 yên	Giá giao dịch x 4% + 20.000 yên + thuế tiêu thụ
5 triệu yên	231.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
6 triệu yên	264.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
7 triệu yên	297.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
8 triệu yên	330.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
9 triệu yên	363.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
10 triệu yên	396.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ

Phí môi giới đối với giao dịch từ 20 triệu yên đến 100 triệu yên.

Giá giao dịch (chưa bao gồm thuế)	Phí môi giới (đã bao gồm thuế)	Công thức tính
20 triệu yên	726.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
30 triệu yên	1.056.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
40 triệu yên	1.386.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
50 triệu yên	1.716.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
60 triệu yên	2.046.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
70 triệu yên	2.376.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
80 triệu yên	2.706.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
90 triệu yên	3.036.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ
100 triệu yên	3.366.000 yên	Giá giao dịch x 3% + 60.000 yên + thuế tiêu thụ

 

Có thể thương lượng giảm phí môi giới không?

Bất kể là cho thuê hay bán, hoa hồng môi giới thường được yêu cầu trả với số tiền tối đa, nhưng trong một số trường hợp có thể thương lượng giảm giá. Trong những năm gần đây, ngày càng có nhiều công ty bất động sản ấn định phí môi giới thấp hơn giới hạn trên hoặc thậm chí miễn phí. Tuy nhiên, sau đây hãy tìm hiểu 1 số mẹo thương lượng giảm phí môi giới cùng LocoBee.

Thời điểm đàm phán là trước khi ký kết hợp đồng

Hoa hồng môi giới là nguồn thu quan trọng của các công ty bất động sản. Vì bản thân phí môi giới được trả như một khoản thanh toán cho các dịch vụ khác nhau liên quan đến hợp đồng bất động sản, hãy giả sử rằng rất khó để giảm số tiền xuống dưới mức quy định.

Điều quan trọng là phải hiểu rằng các cuộc đàm phán cũng có nguy cơ thất bại.

 

Khi nào phải trả phí môi giới?

Trong trường hợp cho thuê, thời điểm thanh toán phí môi giới thường là sau khi ký kết hợp đồng cho thuê. Sau khi giải thích những vấn đề quan trọng, bạn cần đặt 1 khoản tiền như một khoản “đặt cọc”, và sau khi ký hợp đồng, việc thanh toán cần hoàn tất. Phương thức thanh toán thường là thanh toán 1 lần. Nếu bạn chấp nhận thanh toán bằng thẻ tín dụng, bạn có thể trả góp tại công ty phát hành thẻ tín dụng, nhưng nếu số tiền thanh toán lớn hãy cẩn thận về khoản phí trả góp.

Trong trường hợp mua bán thường có 2 thời điểm quan trọng là khi ký kết hợp đồng và khi bàn giao nhà. Có thể thanh toán toàn bộ số tiền ngay khi ký kết hợp đồng, nhưng để đảm bảo rằng công ty môi giới sẽ xử lý giao dịch cho đến khi bàn giao hoàn tất, nên thanh toán một nửa sau khi hợp đồng và một nửa khi bàn giao.

Thanh toán thông thường là bằng tiền mặt. Nếu bạn lo lắng về số tiền, vui lòng kiểm tra với công ty bất động sản để xem họ có chấp nhận chuyển khoản ngân hàng hay không.

 

Chi phí khác ngoài phí môi giới cho thuê bất động sản

Bên cạnh phí môi giới, có rất nhiều chi phí ban đầu liên quan đến việc thuê phòng. Sau đây là 1 số ví dụ:

Chi phí ban đầu	Tiêu chí	Trong trường hợp thuê nhà 60.000 yên (26/11 dọn vào ở)
Tiền cọc	1-2 tháng tiền nhà	60.000 đến 120.000 yên
Tiền lễ	1 tháng tiền nhà	60.000 yên
Phí môi giới	0,5~1 tháng tiền nhà + thuế tiêu dùng	33.000 yên đến 66.000 yên
Tiền thuê trả trước	Thanh toán trước tiền thuê nhà cho tháng sau ngày chuyển đến	60.000 yên
Tiền thuê tính theo ngày	Tiền thuê tính theo tỷ lệ từ ngày chuyển đến đến cuối tháng	10.000 yên
Phí bảo hiểm thiệt hại như hỏa hoạn	ー	Vài nghìn yên đến 15.000 yên
Tiền đổi khóa	ー	Khoảng 15.000 yên
Tổng cộng	4-5 tháng tiền nhà	Khoảng 228.000 yên đến 336.000 yên

Ngoài ra, nếu sử dụng công ty bảo lãnh tiền thuê nhà, bạn có thể phải chịu phí bảo lãnh và phí dọn dẹp khi chuyển đến.

Ngoài những chi phí ban đầu của hợp đồng bất động sản, bạn cần lưu ý về chi phí chuyển nhà và chi phí sắp xếp đồ đạc, thiết bị gia dụng, nhu yếu phẩm hàng ngày. Chi phí chuyển nhà khác nhau tùy thuộc vào số lượng hành lý, số lượng người và diện tích phòng. Nếu bạn sống một mình, sẽ mất tầm 60.000 đến 80.000 yên trong mùa cao điểm tháng 3 và tháng 4. Nếu vào thời điểm bình thường, hãy tính toán ngân sách của bạn với ước tính số tiền 40.000 đến 60.000 yên.

Khi mua đồ nội thất, đồ gia dụng và nhu yếu phẩm hàng ngày, bạn nên bắt đầu với mức tối thiểu. Như đã đề cập ở trên, chỉ riêng chi phí ban đầu tại thời điểm ký hợp đồng đã cần nhiều tiền hơn dự kiến. Nếu bạn sống một mình, hãy lập ngân sách chuyển nhà với tổng số tiền từ 80.000 đến 150.000 yên bên cạnh chi phí ban đầu của hợp đồng.

 

Hãy kiểm tra phí môi giới kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng!

Giới hạn trên của phí môi giới được pháp luật quy định cho cả cho thuê và bán. Giới hạn thấp hơn không được pháp luật quy định và có thể thương lượng chiết khấu trong một số trường hợp. Tuy nhiên, hãy cẩn thận để không bị cuốn vào việc giảm phí môi giới đến mức bạn bỏ lỡ một tài sản thực sự phù hợp với mình.

Khi thuê hoặc mua bất động sản, điều quan trọng là phải tính toán trước phí môi giới và kiểm tra cẩn thận trước khi ký hợp đồng. Bạn cần hiểu cơ chế phí môi giới để có thể ký 1 hợp đồng thuê/cho thuê bất động sản hợp lý dựa trên một giao dịch an toàn và bảo mật.

ĐĂNG KÝ THÀNH VIÊN LOCOBEE

Thuê nhà ở Nhật với chi phí đầu vào cực thấp tại Village House

 

Tổng hơp LocoBee