Các tòa nhà chung cư bằng gỗ thường có giá thuê rẻ hơn so với các tòa nhà làm bằng thép và bê tông. Các tòa nhà chung cư bằng gỗ ở Nhật Bản được coi là một trong những lựa chọn tốt nhất cho sinh viên, những người lao động trẻ mới bắt đầu cuộc sống và nói chung là bất kỳ ai đang tìm kiếm một món hời khi thuê nhà. Tuy nhiên, các nhà đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản nhà ở Nhật Bản có thể không biết rằng chúng cũng mang lại những lợi ích tuyệt vời so với việc đầu tư vào các tòa nhà bê tông cốt thép hoặc khung thép.

Trong bài viết này, LocoBee sẽ đề cập đến những lợi ích và rủi ro khi đầu tư vào các tòa nhà chung cư bằng gỗ, liên quan đến việc nhận được tài chính, lợi nhuận đầu tư và chiến lược thoát hiểm.

Cách giảm thuế từ bất động sản thừa kế tại Nhật

 

Các vật liệu xây dựng tại Nhật

Có 3 loại vật liệu xây dựng chính được sử dụng trong nhà ở nhiều hộ gia đình ở Nhật Bản:

・Bê tông cốt thép (RC)

・Khung thép

・Khung gỗ

Vật liệu xây dựng không nhất thiết là cơ sở chính mà bạn nên chọn mục tiêu đầu tư, nhưng điều quan trọng là phải hiểu vật liệu xây dựng có thể ảnh hưởng đến chi phí khấu hao và bảo trì như thế nào.

Xu hướng đầu tư bất động sản Nhật Bản của người nước ngoài

 

Khấu hao

Theo giải thích của ông Tsuyoshi Hikichi, Tổng giám đốc điều hành của Azuki Partners, một công ty tư vấn bất động sản song ngữ có trụ sở tại Tokyo, chiến lược đầu tư phổ biến ở Nhật Bản là mua một tòa nhà bê tông cốt thép ở một thành phố tỉnh lẻ, bên ngoài các trung tâm tập trung dân cư chính là Tokyo và Osaka.

Lý thuyết cho rằng các loại tòa nhà này mang lại lợi ích khấu hao, vì giá trị đất đai ở các khu vực bên ngoài các thành phố lớn có xu hướng thấp hơn về giá trị so với tổng giá trị của bất động sản (bằng giá trị của đất cộng với giá trị của công trình).

Bộ luật thuế cũng ưu tiên các tòa nhà bê tông cốt thép so với các vật liệu xây dựng khác. Thời gian sử dụng hữu ích hợp pháp của các tòa nhà bê tông cốt thép được quy định theo luật định là 47 năm. Các tòa nhà khung thép có thời gian sử dụng hữu ích hợp pháp từ 19 đến 34 năm tùy thuộc vào mật độ của thép; và thời gian sử dụng hữu ích của các công trình bằng gỗ được tính bằng giá trị là 22 năm.

Để tính toán số tiền có thể khấu trừ như một khoản chi phí khấu hao, trước tiên cần phải tính toán tuổi thọ bền vững của tòa nhà. Công thức như sau:

Tuổi thọ bền vững = (Thời gian sử dụng hữu ích hợp pháp – Tuổi thọ công trình) + Tuổi thọ công trình × 20%
Giá trị này sau đó được nhân với một số thập phân nhất định để có được số tiền khấu hao cho phép. Các yếu tố khác đều như nhau, các tòa nhà được gia cố mang lại giá trị tốt nhất khi tính khấu hao và tiết kiệm thuế.

 

Giảm dân số dài hạn và rủi ro bỏ trống

Tuy nhiên, ông Hikichi cũng cho biết một bất lợi lớn khi mua một tòa nhà RC bên ngoài một thành phố lớn là các thành phố tỉnh lẻ bị ảnh hưởng bởi sự suy giảm dân số dài hạn.

Điều này có nghĩa là có rủi ro bỏ trống cao khi đầu tư vào các tòa nhà RC và đồng thời cần phải giảm tiền thuê nhà trong dài hạn.

 

Chi phí bảo trì

Các tòa nhà bê tông cốt thép cũng có chi phí bảo trì cao, bao gồm chi phí bảo trì thang máy và bể chứa nước và chi phí kiểm tra phòng cháy chữa cháy. Về chi phí bảo trì, các tòa nhà khung thép, có lợi ích khấu hao ở đâu đó giữa các tòa nhà bê tông cốt thép và gỗ, có nhược điểm là dễ bị rò rỉ.

Các tòa nhà khung thép có tường ngoài được lắp bằng ván ALC (bê tông nhẹ chưng áp), có thể xuống cấp theo thời gian và nứt do động đất. Trong trường hợp này, chủ sở hữu không chỉ phải đối mặt với chi phí bảo trì mà còn phải đối mặt với chi phí sửa chữa lớn. Các tòa nhà khung thép thường rẻ hơn các tòa nhà bê tông cốt thép nhưng người mua nên biết rằng chi phí bảo trì có thể là chi phí vận hành đáng kể.

Để trang trải chi phí bảo trì, bạn có thể cân nhắc tăng tiền thuê nhà nhưng điều quan trọng cần lưu ý là ở các thành phố tỉnh lẻ, nhu cầu thuê nhà thấp và sẽ giảm trong dài hạn. Việc tăng tiền thuê nhà sẽ khó khăn nếu bạn muốn tiếp tục cho thuê bất động sản.

 

Nhận cấp vốn

Vì những lý do trên, nhiều ngân hàng Nhật Bản coi các tòa nhà bê tông cốt thép và khung thép là khoản đầu tư có rủi ro tương đối cao. Theo giải thích của ông Hikichi, đây là lý do tại sao ông thấy nhiều nhà đầu tư ở Tokyo, Chiba và Kanagawa chọn mua các tòa nhà bằng gỗ bởi chúng mang lại sự cân bằng tuyệt vời giữa rủi ro và lợi nhuận.

#1 Có sẵn nguồn tài chính

Các ngân hàng Nhật Bản sẵn sàng tài trợ đầu tư vào các tòa nhà bằng gỗ và tùy thuộc vào thông tin chi tiết trong đơn xin vay tiền của bạn, có thể dễ dàng vay vốn để xây dựng tòa nhà bằng gỗ hơn so với các tòa nhà được xây dựng bằng các vật liệu khác vì những lý do đã nêu ở trên.

#2 Thu nhập ổn định lâu dài

Có thể mua tòa nhà bằng gỗ với giá 100 triệu Yên (khoảng 17,3 tỷ đồng) trở xuống. Với khoản vay không trả trước, khoản thanh toán hàng tháng vào khoảng 300.000 Yên (khoảng 52 triệu). Điều này có nghĩa là có thể có một số dòng tiền dương sau khi thanh toán hàng tháng.

#3 Chi phí bảo trì thấp hơn

Các tòa nhà bằng gỗ có xu hướng có chi phí bảo trì thấp hơn so với các công trình khung thép hoặc bê tông cốt thép vì bạn không phải lo lắng về việc bảo trì thang máy hoặc bể chứa nước.

Các tòa nhà khung gỗ cũng phù hợp với khí hậu Nhật Bản và có độ bền lâu dài, giúp duy trì chi phí bảo trì ở mức thấp trong thời gian tương đối dài.

#4 Chi phí tháo dỡ thấp tạo ra một chiến lược thoát hiểm tốt

Chi phí tháo dỡ một tòa nhà bằng gỗ tương đối rẻ. Nếu giá trị đất vẫn ổn định, chủ sở hữu có thể thoát khỏi khoản đầu tư của mình bằng cách phá dỡ tòa nhà khi đã hết thời hạn sử dụng và rao bán đất như một lô đất trống. Hoặc, bạn có thể xây dựng lại một căn hộ gỗ mới, tăng tiền thuê (vì đây sẽ là một công trình hoàn toàn mới) và bán cho một nhà đầu tư khác.

#5 Đầu tư có lợi nhuận tương đối cao

Do chi phí bảo trì tương đối thấp, có thể tìm thấy các tòa nhà chung cư bằng gỗ ở Tokyo, Chiba và Kanagawa cung cấp hơn 8% lợi nhuận gộp, với dòng tiền ổn định.

 

Rủi ro chính là gì?

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải chỉ ra những rủi ro khi đầu tư vào các tòa nhà bằng gỗ.

Như đã đề cập ở trên trong phần thảo luận về khấu hao, vì thời hạn sử dụng hợp pháp của các tòa nhà bằng gỗ là 22 năm, nên thời gian khấu hao cũng tương đối ngắn. Khi tòa nhà cũ đi, việc bán sẽ khó khăn hơn, vì vậy điều quan trọng là phải linh hoạt trong việc thiết lập chiến lược thoát hiểm của bạn.

Các tòa nhà chung cư bằng gỗ về cơ bản cũng chỉ bao gồm các đơn vị đơn lẻ (căn hộ 1R hoặc 1K). Đây là loại căn hộ phổ biến nhất, vì vậy nếu bạn mua ở vị trí không phù hợp, nguy cơ bỏ trống sẽ rất cao. Tuy nhiên, nhìn chung, các tòa nhà chung cư bằng gỗ là khoản đầu tư có rủi ro tương đối thấp, dễ nhận được tài trợ tài chính hơn và có thể mang lại nguồn thu nhập thụ động ổn định.

Quy định về thông báo bất động sản từng có người tử vong hoặc tai nạn

ĐĂNG KÝ THÀNH VIÊN LOCOBEE

Tặng kèm phiếu giảm giá lên đến 3.000 yên – Mua hàng hiệu với giá cực ưu đãi!

Phiếu giảm giá tại Don Quijote: Miễn thuế 10% và giảm thêm 5%

 

Tổng hợp: LocoBee