Bạn đã bao giờ mắc phải tình huống quỹ dự phòng sửa chữa chung cư mình đang ở tăng đột biến chưa? Dành cho những ai đang lo lắng về việc tăng phí đột ngột, LocoBee sẽ tóm tắt một cách dễ hiểu về lý do tăng quỹ dự phòng sửa chữa, những tình huống có thể xảy ra khi bạn không thể thanh toán và cách xử lý.
Đầu tiên hãy cùng tìm hiểu quỹ sửa chữa nhà chung cư là gì đã nhé.
Nội dung bài viết
Quỹ sửa chữa nhà chung cư ở Nhật là gì?
Quỹ dự phòng sửa chữa nhà chung cư là chi phí lâu dài mà người dân trong nhà chung cư tích lũy được để bảo trì nhà chung cư. Để sống lâu dài trong chung cư, việc cập nhật và bảo trì các thiết bị thông qua việc sửa chữa và kiểm tra thường xuyên là điều cần thiết.
Thuê nhà ở Nhật với chi phí đầu vào cực thấp tại Village House
Cụ thể, quỹ dự phòng sẽ được sử dụng cho các công việc sau:
- Sửa chữa tường ngoài và đường ống
- Chống thấm sân thượng
- Thay thế linh kiện thang máy và cải tạo toàn bộ
- Làm sạch cống
- Chống gỉ, sơn sửa, thay thế linh kiện cho các công trình như bãi xe cơ khí
- Sửa chữa quy mô lớn như mở rộng bãi đậu xe
- Sửa chữa do thiên tai như bão và động đất
Nếu phải sửa chữa quy mô lớn do xuống cấp, trong một số trường hợp có thể tốn hàng chục triệu yên. Khi quản lý chung cư đột nhiên cần một số tiền lớn, không phải tất cả cư dân sẽ có thể nộp số tiền đó. Bằng cách thu một khoản dự trữ sửa chữa hàng tháng, người quản lý có thể chuẩn bị cho việc sửa chữa quy mô lớn.
Quỹ dự phòng cho việc sửa chữa sẽ được sử dụng một cách có hệ thống theo kế hoạch do công ty quản lý chuẩn bị. Tuy nhiên, trong trường hợp xảy ra sự cố bất khả kháng như thiên tai như đã đề cập ở trên, quỹ dự phòng sửa chữa có thể được rút ra để trang trải chi phí.
Nếu phát sinh ngoài kế hoạch mà quỹ dự phòng sửa chữa không thể chi trả thì họ sẽ thu tiền một lần hoặc tăng phí quỹ dự phòng sửa chữa. Trong cả 2 trường hợp, sau khi được sự chấp thuận của các cư dân trong nhà chung cư, cần phải đưa ra một nghị quyết tại cuộc họp chung.
Phí dự phòng khác với phí quản lý như thế nào?
Tương tự như quỹ dự phòng sửa chữa, có một khoản phí quản lý được trả hàng tháng cho nhà chung cư. Trong khi quỹ dự phòng sửa chữa là chi phí sửa chữa chung cư theo kế hoạch, còn phí quản lý là chi phí bảo trì, và có thể chi tiêu thoải mái hàng ngày trong chung cư.
Cụ thể nó được sử dụng như sau:
- Chi phí tiện ích như đèn và thang máy
- Chi phí vật tư tiêu hao như bóng đèn khu vực chung như hành lang, ban công.
- Tỉa cây cối và cây bụi
- Kiểm định thiết bị PCCC, thang máy…
- Phí dọn dẹp vệ sinh và chi phí nhân công
- Chi phí điều hành hiệp hội quản lý
Ngoài ra, trong trường hợp sửa chữa không lớn lắm, có thể sử dụng phí quản lý thay cho quỹ dự phòng sửa chữa.
1-2.
Giá thị trường của quỹ dự phòng sửa chữa
Sau đây, chúng ta sẽ xem xét giá thị trường của quỹ dự trữ sửa chữa theo tuổi của công trình, kích thước (mét vuông) và số lượng đơn vị.
[Người Nhật nghĩ gì?] Mua nhà riêng hay mua chung cư?
Giá thị trường theo tuổi công trình
Quỹ dự trữ sửa chữa trung bình theo năm khi nhà chung cư được hoàn thành như sau.
- ~ 1989: 12.154 yên
- ~ 1994: 12.760 yên
- ~ 1999: 13.447 yên
- ~ 2004: 12.649 yên
- ~ 2009: 12.386 yên
- ~ 2014: 9.846 Yên
- Từ 2015: 6.928 yên
Từ các số liệu trong bảng, có thể thấy tòa nhà càng mới thì số tiền quỹ dự trữ sửa chữa trung bình càng thấp. Khi tòa nhà cũ đi, chi phí cần thiết để sửa chữa sẽ được biết cụ thể và số tiền dự phòng sửa chữa sẽ được điều chỉnh lại, vì vậy nhà chung cư càng cũ thì quỹ dự phòng sửa chữa càng cao.
Giá thị trường theo kích thước
Dưới đây là thị trường quỹ dự phòng sửa chữa hàng tháng trên mỗi mét vuông theo năm khi nhà chung cư được hoàn thành.
- ~ 1989: 182 yên/m2
- ~ 1994: 257 yên/2
- ~ 1999: 191 yên/m2
- ~ 2004: 153 yên/m2
- ~ 2009: 150 yên/m2
- ~ 2014: 126 yên/m2
- Từ 2015: 93 yên/m2
Nhìn vào đơn giá mỗi mét vuông, ta có thể thấy, tòa nhà càng mới, quỹ dự phòng sửa chữa hàng tháng càng rẻ. Khi tòa nhà cũ đi, chi phí sửa chữa sẽ tăng lên.
Giá thị trường theo số lượng căn hộ
Số tiền dự phòng sửa chữa trung bình theo tổng số căn hộ chung cư như sau.
- 31 đến 50 căn: 12.952 yên
- 51 đến 75 căn: 10.581 yên
- 76 đến 100 căn: 11.535 yên
- 101-150 căn: 10.775 yên
- 151-200 căn: 12.698 yên
- 201-300 căn: 12.883 yên
- 301-500 căn: 14.496 yên
- 501 căn: 13,719 yên
Từ các số liệu trong bảng có thể thấy, mức dự phòng sửa chữa bình quân trên một căn sẽ cao đối với các chung cư nhỏ có tổng số căn dưới 50 căn và thấp hơn đối với chung cư quy mô lớn có trên 150 căn.
Vì có ít căn hộ nhỏ nên gánh nặng chi phí cho mỗi căn hộ để sửa chữa có xu hướng lớn. Mặt khác, chung cư diện tích lớn thường có chi phí sửa chữa cao vì rộng và diện tích khu vực chung lớn.
Rắc rối về quỹ dự phòng sửa chữa
Sau đây, hãy cùng tìm hiểu các ví dụ cụ thể về các vấn đề liên quan đến quỹ dự trữ sửa chữa và cách giải quyết chúng.
Những vấn đề liên quan đến chuyên gia tư vấn
Tại một tòa chung cư, họ đã chọn một nhà tư vấn từ một văn phòng thiết kế lớn thông qua sự giới thiệu của một công ty quản lý để sửa chữa quy mô lớn. Theo nhà tư vấn, chi phí sửa chữa quy mô lớn sẽ vào khoảng 300 triệu yên, nhưng khi họ thực sự nộp hồ sơ dự thầu, người quản lý phát hiện ra rằng nó sẽ tiêu tốn ít nhất 520 triệu yên.
Tuy nhiên, không thể dừng việc thi công vì đã bắt đầu rồi, vì vậy quản lý chung cư đã phải vay thêm 150 triệu yên, đây là khoản thiếu hụt của quỹ dự phòng để sửa chữa và tiến hành sửa chữa quy mô lớn.
Như trường hợp trên, có những trường hợp hiệp hội quản lý phó mặc cho những nhà tư vấn vô đạo đức vì họ không có kiến thức chuyên môn, và cuối cùng phải gánh một khoản nợ lớn.
Gần đây, mọi người đang kêu gọi sử dụng các quầy tư vấn công cộng để tránh hỏi những chuyên gia tư vấn vô đạo đức. Có thể nói, điều quan trọng là giám đốc hiệp hội quản lý và cư dân chung cư phải hành động có trách nhiệm hơn, không nghĩ rằng việc sửa chữa quy mô lớn là vấn đề của người khác.
Cư dân sống trước đó không trả quỹ dự phòng cho việc sửa chữa
Trong một số trường hợp, người ta phát hiện ra rằng những chủ sở hữu trước đây của một căn chung cư mà họ đang cân nhắc mua lại đang nợ quỹ dự phòng sửa chữa và phí quản lý.
Trong trường hợp này, nếu bạn mua một căn hộ chung cư mà không phát hiện ra, hiệp hội quản lý sẽ bắt bạn phải nộp bù quỹ dự phòng để sửa chữa và chi phí quản lý cho khoản thanh toán quá hạn. Để không bị rơi vào tình huống này, bạn cần thông báo cho người bán thông qua công ty bất động sản rằng bạn sẽ không mua trừ khi quỹ dự phòng sửa chữa và phí quản lý được thanh toán.
Nếu bên bán không có khả năng thanh toán thì gửi số tiền tương đương với quỹ dự phòng sửa chữa và chi phí quản lý từ tiền đặt cọc và giá mua cho hiệp hội quản lý và đề nghị bên bán thanh lý tài sản.
Bạn phải đóng quỹ dự phòng chung cư trong bao lâu?
Ngay cả khi bạn không sống trong căn hộ của mình hoặc cho thuê nó, bạn vẫn phải tiếp tục trả quỹ dự phòng sửa chữa miễn là bạn sở hữu căn hộ. Nếu bạn bán tài sản, bạn phải trả quỹ dự trữ để sửa chữa vào ngày trước ngày bàn giao, chứ không phải ngày quyết định bán.
Nếu bán căn hộ thì tiền dự phòng sửa chữa có được trả lại không?
Ngay cả khi bạn bán căn hộ, quỹ dự phòng sửa chữa sẽ không được trả lại. Do quỹ dự phòng sửa chữa được sử dụng để bảo trì nhà chung cư nên nếu được hoàn trả mỗi lần bán nhà chung cư thì việc sửa chữa sẽ được tiến hành theo kế hoạch.
Nếu bạn có một căn hộ mà bạn không còn ở nữa và bạn đang phải trả quỹ dự phòng để sửa chữa, bạn có thể cân nhắc việc bán nó sớm.
Tuy nhiên, một số quỹ dự trữ sửa chữa có thể được trả lại. Thông thường quỹ dự phòng sửa chữa được trả trước cho tháng tiếp theo nên tùy vào thời điểm bàn giao mà quỹ dự phòng sửa chữa sẽ được hoàn trả theo ngày.
Nếu không nộp được quỹ dự phòng chung cư thì phải làm sao?
Bạn đã bao giờ lo lắng rằng bạn có thể không trả được quỹ dự trữ để sửa chữa? Đây là những gì xảy ra nếu bạn không thể trả khoản dự phòng sửa chữa và những gì bạn có thể làm để xử lý.
Điều gì xảy ra nếu quỹ dự trữ sửa chữa không được thanh toán?
Việc không nộp quỹ dự phòng có thể dẫn đến các vấn đề sau:
- Suy giảm môi trường sống và giá trị tài sản
- Nếu không nộp quỹ dự phòng cho việc sửa chữa, sẽ có nguy cơ việc sửa chữa không được tiến hành kịp thời, môi trường sống và giá trị tài sản của nhà chung cư sẽ bị suy giảm
- Khó bán lại chung cư khi cần
Có thể có trường hợp người mua lại căn hộ phải trả bù quỹ dự phòng để sửa chữa, Do đó những căn hộ chưa nộp quỹ dự phòng sẽ khó bán hơn là những căn hộ thanh toán các loại quỹ và phí đầy đủ. Vì thế, để việc bán nhà chung cư được dễ dàng hơn, bạn nên thanh toán đầy đủ quỹ dự phòng.
- Căn hộ có nguy cơ bị bán đấu giá
Nếu việc quá hạn quỹ dự phòng sửa chữa vẫn tiếp tục trong khoảng 3 đến 6 tháng, công ty quản lý sẽ thúc giục bạn thanh toán. Nếu bạn không thể trả tiền, bạn sẽ bị coi là một kẻ phạm pháp và họ sẽ chuyển sang cưỡng chế bằng pháp lý.
Tòa án sẽ yêu cầu bạn thanh toán và yêu cầu này có hiệu lực pháp lý, vì vậy nếu bạn vẫn không thanh toán nợ, căn hộ sẽ được bán đấu giá và bạn sẽ không thể sống trong đó. Khi nói đến đấu giá, chủ sở hữu không có tiếng nói trong các điều khoản chuyển ra ngoài hoặc giá bán. Nhiều trường hợp giá bán tại phiên đấu giá bằng khoảng 50 đến 70% so với giá thông thường nên sẽ bị lỗ lớn.
Cách xử lý các vấn đề thanh toán
Tiếp theo, hãy cùng tìm hiểu những việc cần làm khi việc thanh toán quỹ dự phòng sửa chữa trở nên khó khăn.
Tham vấn với công ty quản lý và ban giám đốc
Điều đầu tiên bạn nên làm là nói với công ty quản lý nhà chung cư và ban quản trị rằng bạn không thể trả quỹ dự phòng sửa chữa và hỏi ý kiến họ.
Bạn cần trình bày lý do tại sao bạn không thể thanh toán, dự định thanh toán như thế nào trong tương lai và khi nào bạn định thanh toán. Bạn nên đưa ra dự định thanh toán phù hợp với tình hình tài chính hiện tại của bạn.
Nếu số tiền quá hạn của quỹ dự phòng sửa chữa lớn, hãy tham khảo ý kiến của công ty quản lý hoặc ban giám đốc về việc bạn có thể gia hạn ngày thanh toán hoặc trả góp hay không.
Nếu bạn gửi một kế hoạch trả nợ, và nói rằng bạn sẵn sàng trả, thì có nhiều khả năng bạn sẽ được chấp nhận.
Bán chung cư đi
Vì quỹ dự phòng sửa chữa là khoản buộc phải đóng nên có thể tài chính của hộ gia đình sẽ trở nên khó khăn do buộc phải hoàn trả quỹ dự phòng sửa chữa. Nếu không có dấu hiệu nào cho thấy tình hình tài chính của bạn sẽ được cải thiện trong tương lai, hãy xem xét việc bán đi.
Nếu hết quỹ dự phòng để sửa chữa, với tư cách là ban giám đốc của hiệp hội quản lý thì sẽ xử lý như thế nào?
Nếu quỹ dự phòng sửa chữa không đủ mặc dù nhà chung cư cần được sửa chữa, hiệp hội quản lý phải bù tiền. Trong trường hợp như vậy, họ sẽ giải quyết bằng cách thu một lần hoặc trích quỹ dự phòng để sửa chữa.
Nếu vẫn không có đủ tiền, quản lý chung cư có thể xem xét việc đi vay. Khi việc xây dựng đã bắt đầu, khoản vay sẽ được cung cấp vào thời điểm mong muốn và không cần phải truy cập vào cửa sổ từ khi xem xét đến hợp đồng.
Quỹ dự phòng sửa chữa, là khoản tiền vốn không thể thiếu để duy trì môi trường sống của nhà chung cư, có thể tăng lên vì nhiều lý do. Điều quan trọng là phải thanh toán đúng hạn, vì có nguy cơ nhà bị đưa ra đấu giá nếu bạn không thể thanh toán và không có giải trình trong 1 thời gian dài.
Tổng hợp LocoBee
