Bạn đã bao giờ mắc phải tình huống quỹ dự phòng sửa chữa chung cư mình đang ở tăng đột biến chưa?

Quỹ dự phòng sửa chữa nhà chung cư ở Nhật

 

Quỹ dự phòng sửa chữa cao lên, tại sao giá tăng?

Có nhiều trường hợp dự trữ sửa chữa tăng lên, có trường hợp “dự trữ sửa chữa tăng gấp 4 lần”. Vậy vì sao có sự gia tăng quỹ dự phòng sửa chữa?

 

1 – Tiền tích lũy

Có 3 phương pháp dự trữ sửa chữa chính, mỗi phương pháp sẽ có những lý do khác nhau để tăng giá. Hãy cùng xem tổng quan về từng phương pháp và lý do tăng giá.

Phương pháp tích lũy từng bước

Phương pháp tích lũy tăng dần hiện đang được áp dụng tại nhiều chung cư dựa trên tiền đề là giá sẽ tăng vào một thời điểm cố định. Do đó, phí dự phòng sửa chữa sẽ tăng lên ở thời điểm 5 hoặc 10 năm.

Khi nhà chung cư cũ đi, số lần sửa chữa tăng lên, do đó, có nghĩa là quỹ dự phòng để sửa chữa tương đối rẻ trong khi tòa nhà còn mới và sẽ giá tăng sau đó.

Mặc dù việc tăng số tiền dự trữ để sửa chữa được thực hiện một cách có hệ thống, thông thường việc tăng giá sẽ được đưa ra bàn luận lại tại cuộc họp chung.

Nếu cư dân đồng ý mọi thứ tại cuộc họp chung, thì có khả năng rằng phạm vi tăng giá sẽ tăng lên sau đó. Bằng cách không trì hoãn thời gian tăng, bạn sẽ có thể ngăn chặn sự gia tăng đáng kể phí dự trữ sửa chữa.

 

Phương pháp tích lũy đều

Phương pháp tích lũy đều là phương pháp ước tính các chi phí cần thiết cho việc bảo trì và quản lý các chung cư, tòa nhà trong tương lai tại thời điểm hoàn thành tòa nhà và chia chúng một cách đồng đều nhất có thể.

Chi phí ban đầu của quỹ dự phòng để sửa chữa sẽ tương đối cao, nhưng vì không có sự thay đổi về số tiền trong một thời gian dài, nên các khoản tăng trong tương lai sẽ không được đưa vào kế hoạch. Tuy nhiên, nếu xem xét lại kế hoạch sửa chữa dài hạn thì quỹ dự phòng sửa chữa có thể tăng lên.

Với hệ thống dự phòng bằng nhau, ít có rủi ro tăng lớn tiền sửa chữa dự trữ khi bán nên cũng có tác dụng nâng cao giá trị tài sản. Với tư cách là người mua, khó có thể xảy ra sự gia tăng lớn trong quỹ dự phòng sửa chữa nên giá bán cũng sẽ cao.

 

Phương thức thu tiền trọn gói

Phương thức thu một lần giúp giảm số tiền phải gánh hàng tháng và thu thêm phần thiếu hụt ở giai đoạn quyết định sửa chữa. Không ít trường hợp số tiền bị hụt nhiều nên không có nhiều chung cư sử dụng phương pháp này.
Khi tòa nhà cũ đi, các chi phí bổ sung bất ngờ có thể đột ngột phát sinh.

 

2 – Chi phí lao động trong ngành xây dựng đang tăng cao

Nếu chi phí lao động trong ngành xây dựng tăng cao, chi phí sửa chữa cũng sẽ tăng lên, điều này có thể dẫn đến tăng quỹ dự phòng sửa chữa. Chi phí lao động trong ngành xây dựng đang gia tăng do thiếu lao động và các yếu tố khác.
Năm 2022, đơn giá nhân công là mức lương của các công trình công cộng sẽ được nâng lên để không xảy ra tình trạng thiếu nhân sự, không giảm mặt bằng tiền lương. Dự kiến, chi phí nhân công sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí sửa chữa.

Có vấn đề về cường độ chịu động đất

Không có gì lạ khi các chung cư được xây dựng theo tiêu chuẩn chống động đất cũ, hoặc chung cư có bãi đậu xe ở tầng một và ít tường chống động đất, cần phải gia cố kháng chấn. Chi phí gia cố kháng chấn ước tính khoảng 3 triệu đến 10 triệu yên cho mỗi ngôi nhà. Ngay cả khi bạn tiết kiệm trong 20 năm, giá sẽ tăng khoảng 10.000 đến 40.000 yên mỗi tháng.

Có vấn đề về chủ sở hữu

Vì những lý do như bỏ thừa kế, tài sản thừa kế không đăng ký nên không xác định được chủ sở hữu nhà chung cư, không thu được quỹ dự phòng sửa chữa dẫn đến mỗi căn phải chịu gánh nặng về quỹ. Trong trường hợp đó, quỹ dự phòng cho việc sửa chữa sẽ giảm, và công việc sửa chữa dự kiến ​​sẽ không được thực hiện, từ đó tình trạng xuống cấp sẽ tiếp tục.

Phí đóng ban đầu thấp tại thời điểm bán

Để bán nhà chung cư mới xây dễ dàng hơn, có trường hợp khi bán nhà chung cư người bán sẽ thu quỹ dự phòng sửa chữa với giá thấp. Nếu định giá ban đầu thấp thì tốc độ tăng phí dự phòng sẽ lớn khi nguồn dự phòng sửa chữa không đủ trong tương lai.

Chưa bao gồm chi phí xây dựng cải tạo

Ngay cả khi bạn mua một căn hộ chung cư với các thiết bị mới nhất, thì việc thiết bị đó trở nên lỗi thời khi tòa nhà cũ đi là điều không thể tránh khỏi. Công việc cải tạo, chẳng hạn như cải tạo các căn hộ cũ và làm cho thông thoáng để dễ sống hơn, thường không được đưa vào kế hoạch sửa chữa.

Do xây dựng không theo kế hoạch, chi phí xây dựng mới sẽ dẫn đến tăng quỹ dự phòng sửa chữa.

Chi phí thi công sửa chữa cao hơn giá thị trường

Khi thực hiện công việc sửa chữa, có những trường hợp hiệp hội quản lý ủy thác công việc sửa chữa cho một công ty quản lý. Công ty sửa chữa lại trả một khoản lợi nhuận trung bình cho công ty quản lý, vì vậy chi phí thi công trở nên đắt đỏ.

Bằng cách trả cao hơn giá thị trường, quỹ dự phòng cho những lần sửa chữa sau này sẽ không đủ và sẽ xảy ra tình trạng bạn phải nộp phí dự phòng nhiều hơn.

ĐĂNG KÝ THÀNH VIÊN LOCOBEE

 

Tổng hợp LocoBee