Theo khảo sát do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch thực hiện năm 2018 thì:
- 34,8% chung cư thiếu chi phí dự trữ cần thiết cho kế hoạch sửa chữa dài hạn, cao hơn gấp đôi so với con số của 5 năm trước (2013)
- 33,8 % chung cư không thiếu chi phí dự trữ
- 31,4% chung cư trả lời chưa xác định
Kết quả này đã làm dấy lên lo ngại về việc quản lý và sửa chữa phù hợp khi số lượng chung cư cũ đang tăng lên ở Nhật. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch cho rằng ngoài việc ước tính không đầy đủ chi phí sửa chữa và ấn định số tiền thu phí, nguyên nhân là do phương pháp thu và trích lập chi phí sửa chữa.
Các chung cư thường có 2 loại quỹ dự trữ:
- Dự trữ tăng dần: ban đầu được đặt ở mức thấp và tăng dần
- Dự trữ bằng nhau: thu thống nhất với số tiền đã đặt ra khi bắt đầu kế hoạch
Vào những năm 1980, 53,2% chung cư thu dư trữ bằng nhau. Nhưng kể từ năm 2010, con số này đã giảm xuống còn 23,6% với dự trữ bằng nhau và 67,8% với dự trữ tăng dần. Điều này có thể là do khi bán căn hộ chung cư, các công ty muốn tăng số lượng khách mua nên đã giữ số tiền thu ban đầu ở mức thấp. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là lượng quỹ dự trữ thu được ngày càng tăng.
Theo khảo sát năm 2021 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch, số tiền trung bình thu được để dự trữ sửa chữa chung cư là 21.420 yên/tháng cho mỗi căn hộ, tăng hơn 7.000 yên so với 10 năm trước. Ngoài ra, theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch, trong một cuộc khảo sát về kế hoạch sửa chữa các chung cư xây mới, số tiền thu cuối cùng dự kiến tăng trung bình 3,6 lần so với số tiền thu ban đầu, có một số chung cư còn gấp 10 lần số tiền thu ban đầu. Đặc biệt trong vài năm trở lại đây, có nhiều trường hợp phí tăng nhanh do giá nguyên vật liệu tăng cao, dường như đã dẫn đến hàng loạt tình trạng nợ dự trữ quá hạn.
Năm 2022, 15 năm sau khi được xây dựng, một tòa nhà chung cư 9 tầng với 28 căn hộ ở quận Adachi, Tokyo đã trải qua công việc sửa chữa quy mô lớn các bức tường bên ngoài và một số khu vực khác. Theo hiệp hội quản lý chung cư, số tiền dự trữ tính đến vài năm trước khi việc xây dựng bắt đầu là khoảng 20 triệu yên, thấp hơn 20 triệu yên so với ước tính chi phí sửa chữa là 46 triệu yên. ‘Quỹ dự trữ sửa chữa’ cho chung cư này trung bình là 6.000 yên/tháng khi nó mới được xây dựng và dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 3.000 yên mỗi 3 năm, nhưng nó chưa bao giờ được thực hiện trên thực tế và không thay đổi. Cuối cùng, ban quản lí đã phải thay đổi phí dự trữ sửa chữa thành 20.000 yên/tháng (gấp 3 lần trước đây) để bù đắp cho số tiền sửa chữa mà họ đã vay từ các tổ chức tài chính.
Vì sao quỹ dự phòng sửa chữa nhà chung cư ngày càng tăng?
Nguồn: Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch
Biên tập: LocoBee
