Mặc dù giá xây dựng ở Nhật đã tăng lên trong 33 tháng nhưng các công trình đã qua sử dụng thì lượng tồn kho vẫn tăng mạnh. Nếu đạt đến giai đoạn điều chỉnh thì đã đến lúc nên mua nhà chưa?

Cùng LocoBee đi tìm câu trả lời nhé.

 

Chính sách và thị trường nhà ở tại Nhật Bản

Chính phủ Nhật Bản đã nới lỏng chính sách tiền tệ trong vòng 10 năm kể từ năm 2013. Chính sách nới lỏng này hướng vào thị trường bất động sản và đẩy giá đất lên cao, chủ yếu ở Tokyo. Vì vậy, giá bất động sản cũng tăng vọt. Giá nhà chung cư mới và đã qua sử dụng đều đang gia tăng.

Theo khảo sát của Viện Kinh tế Bất động sản, giá trung bình của nhà chung cư mới ở khu vực đô thị Tokyo sẽ vượt qua thời kỳ bong bóng ở mức 62,6 triệu yên vào năm 2021 và tiếp tục tăng lên 62,88 triệu yên vào năm 2022. Mức giá trong 2 năm liên tục thay đổi ở mức cao nhất từ trước đến nay. Tại 23 quận của Tokyo, giá trung bình là hơn 80 triệu yên.

6 ga dễ sống gần Tokyo mà ít người biết

Dựa vào kết quả khảo sát do Tokyo Kantei thực hiện, mặc dù là nhà cũ nhưng giá trung bình ở trung tâm thành phố Tokyo đã lên tới 100 triệu yên vào tháng 11 năm ngoái. Giá vào tháng 1 năm 2023 là 99,65 triệu yên (giảm 0,2% so với tháng trước), đây là lần giảm thứ 2 liên tiếp kể từ tháng 12, nhưng vẫn ở mức gần 100 triệu yên. Mức giá trung bình cho toàn khu vực đô thị Tokyo là 48,45 triệu yên (tăng 0,5% theo tháng) và ở trung tâm đô thị Tokyo là 63,95 triệu yên (giảm 0,2% theo tháng).

Theo xu hướng của thị trường được Tổ chức phân phối bất động sản Đông Nhật Bản (East Japan Rains) công bố ngày 10/3, giá hợp đồng trung bình tại khu vực Tokyo trong tháng 2 là 43,59 triệu yên. Mức giá đã tăng 8,3% so với cùng tháng năm trước và tiếp tục tăng trong 33 tháng liên tiếp kể từ tháng 6 năm 2020. Đơn giá tương ứng với mỗi mét vuông đã tăng trong 34 tháng liên tiếp. Tức là giá đã tăng 9,9% so với cùng tháng năm trước, tăng gần 10%.

 

Có sự dịch chuyển từ mua sang đi thuê

Giá bất động sản tiếp tục có xu hướng tăng. Các chuyên gia ước tính giá nhà ở gấp đến 5 đến 7 lần thu nhập hàng năm, nhưng thực tế là cao hơn thế nhiều.

Trong cuộc khảo sát của Tokyo Kantei, hàng năm họ tiến hành kiểm tra tỷ lệ thu nhập của người dân. Theo đó, tỷ lệ thu nhập hàng năm cho các căn hộ chung cư mới được xây dựng vào năm 2020 là 13,40 lần ở Tokyo. Việc sở hữu căn hộ đã trở thành ngoài tầm với của rất nhiều người lao động.

Xu hướng tăng giá này có tiếp tục không?

Các chuyên gia trong ngành bất động sản cho rằng mức trần đã đạt đỉnh. Có thể thấy mức trần từ giá chung cư cũ theo điều tra của Tokyo Kantei như đã nói ở trên. Ngay cả ở 23 quận của Tokyo, nó cũng gần như không thay đổi ở mức 69,39 triệu yên, dưới mức đỉnh vào tháng 10 năm ngoái.

Trên thị trường chung cư cũ, số lượng chung cư tồn kho tiếp tục tăng. Dữ liệu của Higashi-Nihon Rains trong tháng 2 năm nay cho thấy số lượng chung cư cũ chưa có chủ đã tăng lên 44.760 căn, tăng 20% ​​so với năm trước.

Lượng chung cư tồn kho có xu hướng tăng trong 13 tháng liên tiếp. Khi so sánh với tình hình hiện tại khi giá tiếp tục tăng, có thể thấy rằng có sự khác biệt lớn giữa giá bán mà người bán mong muốn và giá mua mà người mua mong muốn. Điều này cho thấy việc đạt thỏa thuận về giá là không thể. Một số nhân viên kinh doanh trong ngành đang mong đợi nhu cầu tăng đột biến trước khi lãi suất thực sự tăng.

Nhìn vào xu hướng gia tăng căn hộ tồn kho, vật giá liên tục tăng khiến ngân sách khó đáp ứng cho nên việc người dân tạm thời ở tại các căn hộ cho thuê là rất phổ biến hiện nay. Đây chính là tình hình hiện tại của thị trường bất động sản.

Thuê nhà ở Nhật với chi phí đầu vào cực thấp tại Village House

 

Lãi suất tăng toàn diện sẽ hạ nhiệt thị trường

Ngay từ bây giờ, ngành bất động sản cần hết sức thận trọng với lãi suất tăng. Xu hướng lãi suất cũng được các chuyên gia bất động sản theo dõi chặt chẽ. Nhà kinh tế Ueda Kazuo – Thống đốc mới của Ngân hàng Nhật Bản được đề cử vào ngày 10 tháng 3 với sự đồng ý của Quốc hội. Ông sẽ nhậm chức vào ngày 9 tháng 4, sau khi đương kim thống đốc Kuroda nghỉ hưu.

Khi nhiều tờ báo đưa tin rằng ông là một người theo chủ nghĩa hiện thực, sự chú ý đang tập trung vào chính sách tiền tệ trong tương lai. Nếu lãi suất bắt đầu thực sự tăng, chắc chắn rằng nhu cầu mua nhà và các giao dịch mua bất động sản khác sẽ giảm xuống.

Nếu lãi suất thế chấp tăng sẽ dẫn đến tâm lý ngại mua, giá nhà ở điều chỉnh và giá bán giảm. Cả nhà mới và nhà đã qua sử dụng sẽ bị ảnh hưởng bởi thị trường nhà đất.

 

Vốn dĩ bất động sản ở Nhật Bản rẻ hơn so với các nước khác

Thực tế là, có một số thành phần miễn dịch với lãi suất tăng, đó là tầng lớp giàu có. Họ có nhiều giao dịch mua số lượng lớn bằng tiền mặt và không có sự phấn khích hay thất vọng về xu hướng điều chỉnh lãi suất. Mặc dù thị trường chỉ giới hạn ở một phân khúc nhất định nhưng nó sẽ trở thành cơ hội mua khi giá được điều chỉnh.

Vốn dĩ bất động sản ở Nhật Bản tương đối rẻ so với các thành phố lớn ở nước ngoài. Một cuộc khảo sát của Viện Bất động sản Nhật Bản đã so sánh giá theo chỉ số và theo đó

• Tokyo là 100
• New York là 133.6
• London là 186.1
• Singapore là 125.6
• Đài Bắc là 161.0
• Thượng Hải là 157.5
• Hồng Kông là 248.9

Sự mất giá của đồng yên càng làm tăng cảm giác giá nhà ở Nhật rẻ hơn các quốc gia khác. Giá bất động sản ở Nhật Bản, đặc biệt là ở Tokyo, dường như đang chạm trần, nhưng có khả năng những thế lực nước ngoài sẽ thay đổi trong phạm vi giá cao. Nợ công của Nhật Bản đang ngày càng tăng. Trong hoàn cảnh như vậy, rất khó để tăng lãi suất một cách đáng kể. Ngay cả khi đồng yên tạm thời tăng giá do những thay đổi trong chính sách tiền tệ, người ta thường chỉ ra rằng đồng yên sẽ giảm giá ở Nhật Bản từ góc độ trung và dài hạn.

Kẻ thù lớn nhất của tầng lớp giàu có là suy thoái kinh tế. Ý định mua là một đặc tính có liên quan đến giá cổ phiếu cao. Nếu lãi suất bị thắt chặt quá mức, dẫn đến suy thoái nghiêm trọng, tầng lớp người giàu có thể bị thu hẹp. Tuy nhiên, như chúng ta đã thấy cho đến nay, có rất ít quan điểm cho rằng thị trường bất động sản sẽ sụp đổ hoàn toàn, và cũng có nhiều quan điểm cho rằng giá cao sẽ tiếp tục trong thời gian tới, dù là nhu cầu ở thực hay đầu tư.

Phí môi giới khi thuê và mua nhà ở Nhật

 

Tổng hợp: LocoBee